Ley Devuélveme Mi Casa: cómo recuperar tu propiedad arrendada

Comprar una propiedad para arrendarla es una de las inversiones más comunes en nuestra comunidad. El problema aparece cuando el arrendatario deja de pagar y no se va: durante años, recuperar el inmueble podía tomar mucho tiempo. Para eso se dictó la Ley 21.461, conocida como "Devuélveme Mi Casa" (2022), que le dio al propietario una vía mucho más rápida. Te explico cómo funciona.

La ley modificó la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos e incorporó un procedimiento monitorio (su Título III bis).

1. Qué es el procedimiento monitorio

Es un procedimiento especial para el cobro de las rentas impagas y la restitución del inmueble arrendado. Su lógica es invertir la carga: en vez de que el dueño tenga que probar todo en un juicio largo, el tribunal requiere de inmediato al arrendatario para que pague, y si este no paga ni se defiende, la deuda y la entrega del inmueble quedan resueltas.

2. Cómo funciona, paso a paso

Se presenta una demanda monitoria de cobro de rentas y restitución, que debe identificar a las partes, el inmueble, las rentas y cuentas adeudadas (gastos comunes y consumos), y pedir que se requiera al deudor (artículo 18-A). Si el juez estima que cumple los requisitos:

• Acoge la demanda y requiere de pago al arrendatario para que, en un plazo de diez días corridos, pague las rentas y cuentas adeudadas más intereses y costas (artículo 18-C).
• Si el deudor no paga, no comparece ni formula oposición, se le tiene por condenado al pago y el tribunal dispone su lanzamiento —y el de los demás ocupantes— en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme.
• Esa resolución tiene la fuerza de una sentencia definitiva firme y sirve de título para su ejecución (artículo 18-C).

En palabras simples: si el arrendatario no reacciona, en plazos breves el dueño obtiene tanto la condena al pago como la orden de desalojo. Ahí está la fuerza de esta ley.

3. La pieza clave: el contrato por escrito ante notario

Acá se decide casi todo. La ley establece que un contrato de arriendo que conste por escrito y cuyas firmas estén autorizadas ante notario constituye un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria (artículo 20). Es decir: el contrato bien hecho es tu mejor herramienta para recuperar la propiedad rápido.

¿Y si arrendaste de palabra, sin contrato escrito? La ley igual te protege, pero con más fricción: presume que la renta es el monto pagado durante al menos tres meses consecutivos (según los comprobantes) o, si no existen, la que declare el propio arrendatario.

4. Qué pasa si el arrendatario se opone

El arrendatario puede pagar y terminar el procedimiento (artículo 18-E). También puede oponerse. Si su oposición se funda en excepciones de fondo, el procedimiento monitorio termina y la resolución de pago queda sin efecto; la discusión pasa entonces a un juicio declarativo posterior, cuyo objeto queda delimitado por las excepciones que ya planteó (artículo 18-H). Por eso el monitorio es tan eficaz cuando la deuda es clara y no hay una defensa real: la mayoría de los casos se resuelven sin llegar a juicio.

5. También sirve contra ocupantes sin título (precario)

Estas reglas se aplican, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario y a la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil (artículo 18-K). Es decir, sirven también para recuperar un inmueble ocupado por quien no tiene contrato ni título para estar ahí.

El consejo práctico es uno solo: firma siempre un contrato de arriendo por escrito y autorízalo ante notario desde el primer día. Eso convierte un eventual conflicto largo en un trámite rápido.

Dahua Legal es un estudio jurídico chileno enfocado en la comunidad china en Chile. La abogada Shujuan Jia es abogada titulada en Chile y Magíster en Derecho Penal; redactamos y revisamos contratos de arriendo y llevamos estos procedimientos en chino mandarín, directo y sin intermediarios. Conoce nuestra área de Contratos y Societario y nuestro equipo de abogados chinos en Chile. Si lo tuyo es cobrar una deuda comercial, mira también cómo cobrar una factura impaga.

Importante: este artículo es información general y no constituye asesoría legal para un caso particular. Las normas pueden cambiar con el tiempo; ante tu situación concreta, consulta con un abogado.