「还我房屋」法：房东如何收回出租房产
Ley Devuélveme Mi Casa: cómo recuperar tu propiedad arrendada
Comprar una propiedad para arrendarla es una de las inversiones más comunes en nuestra comunidad. El problema aparece cuando el arrendatario deja de pagar y no se va: durante años, recuperar el inmueble podía tomar mucho tiempo. Para eso se dictó la Ley 21.461, conocida como «Devuélveme Mi Casa» (2022), que le dio al propietario una vía mucho más rápida. Te explico cómo funciona.
La ley modificó la Ley 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos e incorporó un procedimiento monitorio (su Título III bis).
1. Qué es el procedimiento monitorio
Es un procedimiento especial para el cobro de las rentas impagas y la restitución del inmueble arrendado. Su lógica es invertir la carga: en vez de que el dueño tenga que probar todo en un juicio largo, el tribunal requiere de inmediato al arrendatario para que pague, y si este no paga ni se defiende, la deuda y la entrega del inmueble quedan resueltas.
2. Cómo funciona, paso a paso
Se presenta una demanda monitoria de cobro de rentas y restitución, que debe identificar a las partes, el inmueble, las rentas y cuentas adeudadas (gastos comunes y consumos), y pedir que se requiera al deudor (artículo 18-A). Si el juez estima que cumple los requisitos:
- Acoge la demanda y requiere de pago al arrendatario para que, en un plazo de diez días corridos, pague las rentas y cuentas adeudadas más intereses y costas (artículo 18-C).
- Si el deudor no paga, no comparece ni formula oposición, se le tiene por condenado al pago y el tribunal dispone su lanzamiento —y el de los demás ocupantes— en un plazo no superior a diez días desde que la resolución queda firme.
- Esa resolución tiene la fuerza de una sentencia definitiva firme y sirve de título para su ejecución (artículo 18-C).
En palabras simples: si el arrendatario no reacciona, en plazos breves el dueño obtiene tanto la condena al pago como la orden de desalojo. Ahí está la fuerza de esta ley.
3. La pieza clave: el contrato por escrito ante notario
Acá se decide casi todo. La ley establece que un contrato de arriendo que conste por escrito y cuyas firmas estén autorizadas ante notario constituye un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria (artículo 20). Es decir: el contrato bien hecho es tu mejor herramienta para recuperar la propiedad rápido.
¿Y si arrendaste de palabra, sin contrato escrito? La ley igual te protege, pero con más fricción: presume que la renta es el monto pagado durante al menos tres meses consecutivos (según los comprobantes) o, si no existen, la que declare el propio arrendatario.
4. Qué pasa si el arrendatario se opone
El arrendatario puede pagar y terminar el procedimiento (artículo 18-E). También puede oponerse. Si su oposición se funda en excepciones de fondo, el procedimiento monitorio termina y la resolución de pago queda sin efecto; la discusión pasa entonces a un juicio declarativo posterior, cuyo objeto queda delimitado por las excepciones que ya planteó (artículo 18-H). Por eso el monitorio es tan eficaz cuando la deuda es clara y no hay una defensa real: la mayoría de los casos se resuelven sin llegar a juicio.
5. También sirve contra ocupantes sin título (precario)
Estas reglas se aplican, en lo pertinente, a las acciones de comodato precario y a la acción de precario del artículo 2.195 del Código Civil (artículo 18-K). Es decir, sirven también para recuperar un inmueble ocupado por quien no tiene contrato ni título para estar ahí.
El consejo práctico es uno solo: firma siempre un contrato de arriendo por escrito y autorízalo ante notario desde el primer día. Eso convierte un eventual conflicto largo en un trámite rápido.
Dahua Legal es un estudio jurídico chileno enfocado en la comunidad china en Chile. La abogada Shujuan Jia es abogada titulada en Chile y Magíster en Derecho Penal; redactamos y revisamos contratos de arriendo y llevamos estos procedimientos en chino mandarín, directo y sin intermediarios. Conoce nuestra área de Contratos y Societario y nuestro equipo de abogados chinos en Chile. Si lo tuyo es cobrar una deuda comercial, mira también cómo cobrar una factura impaga.
Importante: este artículo es información general y no constituye asesoría legal para un caso particular. Las normas pueden cambiar con el tiempo; ante tu situación concreta, consulta con un abogado.
购置房产用于出租，是我们社区中最常见的投资之一。问题往往出在租客停止付租却又不肯搬走之时：过去，收回房产可能耗时漫长。为此，智利出台了第 21.461 号法律，即俗称的「还我房屋」（Devuélveme Mi Casa）法（2022 年），为业主提供了一条快得多的途径。下面为您讲清其运作方式。
该法修改了关于城市房产租赁的《第 18.101 号法律》，新增了一套催告程序（procedimiento monitorio）（即该法第三章之二）。
一、什么是催告程序
这是一种专门用于追讨欠租并收回出租房产的特别程序。其核心在于「举证责任的倒置」：业主无需在漫长的诉讼中逐一举证，而是由法院立即责令租客付款；若租客既不付款也不抗辩，则欠款与房产返还便一并解决。
二、办理流程
提起一份追讨租金及房产返还的催告之诉，其中须载明：双方当事人、出租房产、所欠租金与账单（共同费用及水电等消费），并请求责令欠租方付款（第 18-A 条）。若法官认为符合要件：
- 受理申请并责令付款：要求租客在十个公历日内付清所欠租金、账单及相应利息与诉讼费用（第 18-C 条）。
- 若欠租方未付款、未到庭也未提出异议，即被判令承担债务，法院将责令其及其他占用人于裁定生效后不超过十日内迁出（清退）。
- 该裁定具有终局确定判决的效力，可作为执行依据（第 18-C 条）。
简单说：若租客毫无回应，业主可在很短的期限内同时获得「付款判令」与「迁出令」。这正是本法的威力所在。
三、关键所在：经公证的书面合同
成败几乎在此一举。法律规定：以书面订立、且签名经公证人认证的租赁合同，构成提起催告之诉的充分依据（第 20 条）。换言之，一份规范的合同，正是您快速收回房产的最佳武器。
若您只是口头出租、没有书面合同呢？法律仍予保护，但阻力更大：将推定租金为连续至少三个月所支付的金额（依付款凭证）；若无此记录，则以租客本人所申报的数额为准。
四、租客提出异议时怎么办
租客可以付款以终结程序（第 18-E 条）；也可以提出异议。若其异议基于实体抗辩，催告程序即告终止，付款裁定失效；争议随即转入其后的普通审判程序，而审理范围以其已提出的抗辩为限（第 18-H 条）。因此，当欠租事实清楚、对方并无真正抗辩时，催告程序极为高效——多数案件无需进入正式审判即可解决。
五、对无权占用者（precario）同样适用
上述规则在相关范围内，亦适用于无偿借用（comodato precario）之诉，以及《民法典》第 2.195 条的无权占用（precario）之诉（第 18-K 条）。也就是说，对于既无合同、也无任何权源而占用房产之人，同样可据此收回房产。
实务建议只有一条：从第一天起，务必签订书面租赁合同并经公证人认证。这能将一场可能旷日持久的纠纷，转化为一道快速的程序。
大华律师事务所是一家专注于在智华人社区的智利律师事务所。贾晴雅律师是智利持照执业律师、刑法硕士；我们以中文直接沟通、无需中间人起草与审阅租赁合同并办理此类程序。欢迎了解我们的合同与公司法服务，或我们的智利华人律师团队。若您需要追讨商业欠款，亦可参阅如何追讨未付发票。
重要提示：本文为一般性信息，不构成针对个案的法律意见。相关规定可能随时间调整，具体情况请咨询专业律师。
¿Un arrendatario que no paga ni se va?
租客欠租又不搬走？
Habla directo con la abogada Shujuan Jia
直接与贾晴雅律师沟通
En chino mandarín o español, sin cadena de intermediarios. Revisamos tu contrato y vemos la vía más rápida para recuperar tu propiedad.
用中文或西班牙语，无需层层中间人。我们审阅您的合同，并制定最快收回房产的方案。