「还我房屋」法：房东如何收回出租房产

购置房产用于出租，是我们社区中最常见的投资之一。问题往往出在租客停止付租却又不肯搬走之时：过去，收回房产可能耗时漫长。为此，智利出台了第 21.461 号法律，即俗称的「还我房屋」（Devuélveme Mi Casa）法（2022 年），为业主提供了一条快得多的途径。下面为您讲清其运作方式。

该法修改了关于城市房产租赁的《第 18.101 号法律》，新增了一套催告程序（procedimiento monitorio）（即该法第三章之二）。

一、什么是催告程序

这是一种专门用于追讨欠租并收回出租房产的特别程序。其核心在于「举证责任的倒置」：业主无需在漫长的诉讼中逐一举证，而是由法院立即责令租客付款；若租客既不付款也不抗辩，则欠款与房产返还便一并解决。

二、办理流程

提起一份追讨租金及房产返还的催告之诉，其中须载明：双方当事人、出租房产、所欠租金与账单（共同费用及水电等消费），并请求责令欠租方付款（第 18-A 条）。若法官认为符合要件：

• 受理申请并责令付款：要求租客在十个公历日内付清所欠租金、账单及相应利息与诉讼费用（第 18-C 条）。
• 若欠租方未付款、未到庭也未提出异议，即被判令承担债务，法院将责令其及其他占用人于裁定生效后不超过十日内迁出（清退）。
• 该裁定具有终局确定判决的效力，可作为执行依据（第 18-C 条）。

简单说：若租客毫无回应，业主可在很短的期限内同时获得「付款判令」与「迁出令」。这正是本法的威力所在。

三、关键所在：经公证的书面合同

成败几乎在此一举。法律规定：以书面订立、且签名经公证人认证的租赁合同，构成提起催告之诉的充分依据（第 20 条）。换言之，一份规范的合同，正是您快速收回房产的最佳武器。

若您只是口头出租、没有书面合同呢？法律仍予保护，但阻力更大：将推定租金为连续至少三个月所支付的金额（依付款凭证）；若无此记录，则以租客本人所申报的数额为准。

四、租客提出异议时怎么办

租客可以付款以终结程序（第 18-E 条）；也可以提出异议。若其异议基于实体抗辩，催告程序即告终止，付款裁定失效；争议随即转入其后的普通审判程序，而审理范围以其已提出的抗辩为限（第 18-H 条）。因此，当欠租事实清楚、对方并无真正抗辩时，催告程序极为高效——多数案件无需进入正式审判即可解决。

五、对无权占用者（precario）同样适用

上述规则在相关范围内，亦适用于无偿借用（comodato precario）之诉，以及《民法典》第 2.195 条的无权占用（precario）之诉（第 18-K 条）。也就是说，对于既无合同、也无任何权源而占用房产之人，同样可据此收回房产。

实务建议只有一条：从第一天起，务必签订书面租赁合同并经公证人认证。这能将一场可能旷日持久的纠纷，转化为一道快速的程序。

大华律师事务所是一家专注于在智华人社区的智利律师事务所。贾晴雅律师是智利持照执业律师、刑法硕士；我们以中文直接沟通、无需中间人起草与审阅租赁合同并办理此类程序。欢迎了解我们的合同与公司法服务，或我们的智利华人律师团队。若您需要追讨商业欠款，亦可参阅如何追讨未付发票。

重要提示：本文为一般性信息，不构成针对个案的法律意见。相关规定可能随时间调整，具体情况请咨询专业律师。